…Первый жилой небоскрёб на Ленинском проспекте в Москве достиг высоты в 100 метров. Это первые 30 этажей из 75 запланированных. И подобных зданий в столице немало.
Высотные здания, превышающие отметку в 100 метров, становятся все более распространенным явлением в городской среде, и это касается не только таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург. Екатеринбург, к примеру, активно перенимает этот тренд, демонстрируя наличие более десяти подобных сооружений, в основном многофункционального или жилого назначения. Другие крупные города постепенно следуют их примеру.
Мнения потенциальных покупателей о приобретении недвижимости в сверхвысоких зданиях неоднозначны, единого мнения по этому вопросу нет. Девелоперы также имеют различные точки зрения на высотное строительство.
Чтобы понять, насколько этот сегмент строительной индустрии соответствует российским условиям, как он эволюционировал в последние годы, с какими трудностями сталкивается и каковы перспективы его дальнейшего развития, мы обратимся к экспертам.
Жилые комплексы: мутации и трансформации
Ограничения по этажности многоквартирных домов устанавливаются местными градостроительными нормативами, в частности, правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и картами зонирования, отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнер ЖК Первый Нагатинский. Близость к историческим кварталам также может ограничивать высоту зданий. В некоторых городах, например, в Суздале, высотное строительство полностью запрещено для сохранения исторического облика и привлечения туристов.
Однако, стремление к увеличению высоты – естественный процесс для развивающихся городов. Вертикальное масштабирование позволяет эффективно использовать земельные ресурсы, создавая различные функциональные уровни. В мегаполисах это особенно актуально из-за высокой стоимости земли и необходимости размещения большого количества процессов на ограниченной территории.
Власти Москвы в начале 2024 года отменили ограничения по высоте зданий, следуя мировым тенденциям в крупных городах. Современные технологии позволяют обеспечить комфортное проживание на верхних этажах. Архитекторы научились справляться с ветровыми нагрузками и колебаниями. Уход западных поставщиков лифтов не остановил высотное строительство, поскольку застройщики нашли альтернативных азиатских поставщиков.
Сегодня даже стандартное жилье в региональных столицах превышает 30 этажей, а количество небоскребов бизнес-класса выше 100 метров постоянно растет. Высотное строительство позволяет девелоперам создавать многофункциональные комплексы, где квартира – лишь часть опыта, включающего парки на крышах, спортивные комплексы, террасы и мосты.
По словам Коноваленко, цена не всегда зависит от высоты. Типовое жилье также может быть высотным. Затраты на строительство компенсируются увеличением площади. Пентхаусы всегда дороже, независимо от высоты. Высотное строительство актуально для мегаполисов, в то время как в пригородах и небольших городах наблюдается обратная тенденция.
Земля в дефиците
По мнению Юрия Гасанова, возглавляющего техническую службу Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ, ключевым фактором, определяющим выбор застройщиков в пользу небоскребов, является ограниченность земельных ресурсов. Эта проблема особенно актуальна для мегаполисов, где в районах с высокой плотностью застройки, особенно в престижных районах, количество свободных участков земли ограничено. Вертикальное строительство предоставляет возможность максимально эффективно распорядиться имеющейся территорией.
Вместо экстенсивного расширения строительных площадей девелопер может реализовать концепцию “роста вверх и вниз”, увеличивая число квартир, размещенных на одном участке. В крупных городах дефицит земли усугубляется высокой ценой на землю, поэтому возведение высотных жилых зданий представляет собой эффективный способ возврата инвестиций.
Иногда в сложных условиях плотной городской инфраструктуры отсутствует возможность для территориального расширения: существующие дороги и инженерные коммуникации не позволяют занять более обширную площадь. Также стоит учитывать, что небоскребы часто ассоциируются с современным городским образом жизни и повышенным уровнем удобства.
Если так выгодно, то почему невыгодно?
Почему высотных жилых зданий даже в Москве, не говоря уже о России не так много? Даже наоборот – предпочтение отдается зданиям средней и малой этажности?
Игорь Денисенко, директор ГК «ЕВРОТЕХ» (завод строительного оборудования ГРАНД), отмечает, что возведение небоскребов – это капиталоемкий и технологически сложный процесс с применением в продвинутых технологий, специального строительного оборудования. Для таких проектов требуются инновационные материалы, усиленные фундаменты, высокопрочные конструкции, специальные лифты и продвинутые инженерные системы. Также увеличивается металлоемкость, расход бетона, ведь стены должны быть толще, требуется больше арматуры, дороже крепеж для фасадов, дороже остекление, поскольку на высоте устанавливаются более толстые и дорогие стекла.
В целом, небоскреб – это сложная конструкция, где необходимо предусмотреть и учесть множество самых разных нюансов, как при проектировании, так и при строительстве, и далее при обслуживании. В России почти нет проектных организаций, которые имеют опыт создания и согласования подобных проектов, не все подрядные компании обладают опытом, необходимым спецоборудованием и финансовыми ресурсами возводить такие сложные сооружения. Да и отечественный рынок стройматериалов вряд ли сможет обеспечить такие проекты импортозамещенной продукцией, – выражает сомнения эксперт.
Другой причиной дороговизны станет эксплуатация высотных зданий из-за повышенных затрат на энерго- и водоснабжение, отопление, обслуживание лифтов и систем безопасности. Эти расходы несут жильцы.
Кроме того, небоскребы оказывают значительное давление на городские сети. Существующая инфраструктура в районах старой застройки может быть не готова к такому увеличению нагрузки, что приводит к перегрузке дорог и общественного транспорта.
Существуют и проблемы пожарной безопасности. Не все города располагают техникой для тушения пожаров на большой высоте, что снижает привлекательность высотного жилья.
Прыжок в ширину
Девелоперы, возводящие высотные жилые здания, в качестве основных доводов приводят высокую стоимость земельных участков и дефицит свободной площади, особенно в центральных районах крупных городов. Однако этот же аргумент часто оборачивается недостатком для жильцов небоскреба – ограниченной придомовой территорией, не соответствующей количеству проживающих. Это особенно критично для семей с детьми, которым необходимо пространство для игр, физического развития и общения.
Даже в элитных высотках, оборудованных современными игровыми площадками, площадь двора часто невелика. Между тем, в ней нуждаются не только дети, но и владельцы домашних животных, пожилые люди, а также работающие жители, которым нужен отдых на свежем воздухе, включая беседки и дорожки для прогулок. Двор жилого небоскреба, к сожалению, редко может это предложить.
Представляется, что высотные жилые здания более оправданы в формате апарт-отелей, – считает маркетолог Роман Мартиросов. – При временном проживании обустройство придомовой территории не столь важно, как при постоянном. Строительство апартаментов обычно не требует обязательного наличия детской площадки или другой дворовой инфраструктуры.
В условиях огромных территорий России возведение высотных зданий с целью экономии земельных ресурсов представляется неоправданным решением. Гораздо логичнее развивать городские агломерации вширь, одновременно улучшая транспортную инфраструктуру, связывающую центр с периферией. Если же все-таки принимается решение о строительстве небоскреба, то он должен представлять собой уникальное произведение искусства, выделяться своим великолепием, быть архитектурной доминантой и гармонично сочетаться с существующим городским ландшафтом, – резюмирует эксперт.